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關于天然居業委會和物業聯席會議暨召開 2019 年業主大會的通告

關于業委會和物業2019年12月聯席會議暨召開2019年12月業主大會的通告

業委會【2019】018號文

各位業主:

2019年12月3日(本月第一個工作日周二)晚8時,第六屆業委會和物業公司召開月度聯席會議,業委會成員楊志敏、覃敏鳳、陸小橋、葉鋒強、童穩、鄧建強;物業服務中心趙萬虎、李義芳、劉佳秋、屠志鋒、呂婷、許意;業主F1702業主孫先生兩人,D棟2602徐先生,B棟1202羅小姐,B棟2005朱先生兩人以及D棟602等約20名業主;安柏麗晶業委會余萬科、朱偉;和正中央原著業委會李陽、梁清、施洛琪、胡小琳;高力消防公司謝城、黃麗珍等。會議內容如下(電子版請掃右側二維碼)。

關于天然居業委會和物業聯席會議暨召開 2019 年業主大會的通告

關于天然居業委會和物業聯席會議暨召開2019年業主大會的通告

一、關于召開2019年12月業主大會的決定

根據2020年3月施行的《深圳經濟特區物業管理條例》及《天然居物業服務合同》要求,業委會決定于2019年12月27日至2020年1月10日召開2019年12月業主大會會議,會議表決方式為微信投票為主、書面投票補充,會議議題如下:

(一)是否同意《天然居業主大會章程》(含業主大會議事規則、共有資金使用和管理辦法、管理規約)第三版修訂稿(后附《章程》草案全文)。

具體修訂形式和9點內容說明如下:

1、修訂形式說明

牽涉上千戶業主的習慣、認知與執行,規則規約條款眾多,保持穩定、小改慢改非常重要。2016年11月,業主大會審議通過第一版《業主大會議事規則和管理規約》;2018年12月,業主大會審議修訂第二版《業主大會議事規則和管理規約》;根據2020年3月施行的新版特區物業管理條例,業主大會在議事規則和管理規約之外,還應表決共有資金使用和管理辦法(其實此前“財務透明共管”專章就是此意)共三份文件。現將三者并列三章(原章改節)以

《天然居業主大會章程》為名形成共42條的第三版統一文件,提交2019年12月業主大會審議表決。

2、9點修訂內容說明

(1)原《業主大會議事規則和管理規約》內容總體不變,按新條例要求將單設“共有資金使用和管理辦法”專章(原“財務透明共管”章節),與“總則”及“議事規則”和“管理規約”專章共同構成《章程》,原“章”改“節”。

(2)加強業主監督權利義務保障:新規定任一業主經提前15日書面預約,有權在工作日查詢天然居業委會和物業公司依法依約應當制作的所有原始資料、單據、憑證(信息公開遵循本章程隱私保護條款)。(見第二條)

(3)加強業主參會權利義務保障:新規定業委會等業主大會召集人應當全力向每一位未微信投票的業主送達書面表決票,方式為當面送達、上門送達、列明房號的登報公告送達;同時規定在達到現行特區條例“雙過半與會”的前提下,將已送達但未投票的業主意見,計入已投票的多數與會意見。(見第九條、第十條)

(4)新條例及主管部門規定業主大會基本賬戶(天然居已開設10年的業委會賬戶)和共管賬戶(現物業管理處賬戶)只能二選一,業委會審議保留前者取消后者、日常共管操作委托物業實施(10年來業委會賬戶同樣由業主物業印鑒聯署共管)。(見第十六條)

(5)依照新條例,新增規定業委會應當每年向業主大會提交年度工作報告、工作計劃、工作預算、工作決算等草案,要求業委會向業主大會公開物業企業對上述文件可能存在的不同意見,要求物業企業每年向業委會提前提交對于上述草案的專業建議方案;依法新增規定小區欠費情況按月公開。(見第十八條、第十九條)

(6)新條例規定業委會換屆選舉由街道辦組織,議事規則和管理規約原相應內容取消。

(7)對于停車管理,新規定一戶多卡的車輛報停即取消停車資格(一戶一卡依然可按月報停隨時恢復)。(見第三十一條第七款)。

(8)補充納入已實施的高空拋物管理和賠償規定,明確公共部位安裝監控及補償業主自行安裝的標準,規定未達到刑罰標準的責任人應當賠償清潔調查等人工費用,按議定標準補償險遭拋物的人員,依法賠償人員傷害和財產損失。(見第三十九條)

(9)根據全市樓層撤桶和垃圾分類新規,規定對違規者先勸導提醒,再通告批評,直至暫停車卡泳卡等共用資格。(見第四十條)

(二)是否同意物業服務中心提交、業委會審議通過的《2020年工作計劃》

(后附草案全文);

(三)是否同意物業服務中心提交、業委會審議通過的《2020年工作預算》

(后附草案全文);

(四)天然居物業服務質量年度考核(分房屋設備維護、安全管理、清潔衛生、綠化養護、總體服務等5項從0分到10分打分測評)。

以上業主大會議題及附件全文,經11月月度聯席會議公開審議并公開征求意見后,于本次月度聯席會議提出正式草案,在本次業主大會召開日期(12月27日)的15日之前,從12月6日至10日最后一次征求業主意見。若有必要,業委會將對于本次業主大會議題相應表決內容作出修改。

二、月度財務收支

截至2019年11月底,小區共管賬戶對賬單余額為2028679.25元。會議同意支付11月份支出540623.16元;11月份總收入為642115.11元。會議批準以下物業提出的支出申請:1、DF棟消防梯更換平層感應器費用3417.44元;2、B棟消防電梯主機維修費用3084.60元;3、天然居計量儀表年度檢測費用375.00元;4、DEF棟小高層一樓架空層加裝防護棚費用44389.91元;5、天然居門禁對講解碼器維修費用1190.00元。會議同意支出物業提出的11月份門崗獎勵3200元,同意支出11月份地下室安管人員停車管理短信發送費用600元,同意對于11月份電梯維保人員獎勵金因出現嚴重有感故障的原因減半發放900元,同意物業提交的12月份材料采購計劃表。以上細目詳見小區網站。

三、關于轉達業主聯名反對相鄰地塊容積率翻倍調高意見的事宜

緊鄰天然居的景田07-26地塊規劃調整方案正在公示,在其功能由商住改為居住的同時,容積率由2.0被大幅調升至4.2,此舉損害了天然居業主購房時的政府公開規劃與承諾,嚴重損害業主居住品質,為此短短一周,天然居居民即有577戶645人主動簽名明確表達反對意見,占小區總戶數的55%,占自住業主總戶數約70%。業委會決定將業主相關意見轉達社區及規劃部門。

四、關于小區臨時與長期的垃圾點設置的問題

多位業主與會表達反對將小區綠化工具房改造為垃圾收集點的意見。業委會現場逐一聽取業主意見,并明確由于天然居規劃只有商業中心負一樓垃圾站,沒有各棟垃圾投放點,因此在實施深圳全市樓層撤桶和垃圾分類規定的過程中,物業服務企業在必要臨時設置垃圾點時應當充分征求業主意見,及時主動優化方案;業主委員會對此正在公開征集審議各種方案意見。

目前已在天然居業主房號實名群(小區大群和各棟小群)進行的微信群7天意見征集投票共214人參與,四個方案中:“1,各棟大堂門口晚上設桶白天全撤(自行扔到順電負一樓)”獲7票;“2,各棟大堂門口晚上設桶白天全撤(自行扔到工具房由專人隨時轉運順電負一樓)”獲41票;“3,各棟大堂門口全天設桶”獲19票;“4,維持目前點位但僅限兩小時,白天全部撤掉(自行扔到順電負一樓)”獲12票;“5,其它更優方案(務必房號實名提出具體建議)”獲18票。

業委會明確,天然居所有臨時垃圾點的設置不會超過三個月,三個月內支持物業進行各種探索試驗。最理想的方案是白天全撤目前小區廣場的ABC棟垃圾點位,但是否三棟多數業主支持直接扔到商業中心負一樓,物業服務中心應提前充分調查(微信群投票顯示該方案支持者相對較少)。

業委會明確,物業經探索試驗若確認臨時垃圾點設置比較可行的,經業主委員會審議后,將提交業主大會會議表決是否將臨時垃圾點作為長期垃圾點。

四、關于消防整改工程的費用及消防維保費用支付事宜

天然居消防整改施工單位現場提出,天然居申請維修金支付時因政府追繳收回開發商對二期商業中心的首期維修金欠款后發現此前錯誤分攤(一期住宅資金被錯誤分攤給二期商業中心)導致重新分攤時難以付款的問題,開工一年來應付的首款始終未能到賬。為避免欠款影響工程進度,會議決定從小區共有資金結余中暫時墊付維修金對該工程應付的首期款(歸屬業主承擔的合同總價的25%)212001.02元,待維修金專戶正常撥付后償還共有資金日常結余。

天然居消防維保單位提出支付維保費用的問題,會議審議認為消防系統還在整改施工過程中(竣工驗收后還有合同約定的免費維保期),因此不存在正常維保情形,決定不予撥付。

五、F棟1702業主車輛遭高空墜落花盆砸爛前擋風玻璃的補償事宜

11月23日,F棟1702業主停放在3號門邊靠外墻的車輛遭高空墜落的花盆砸爛前擋風玻璃,可能是03、04戶型陽臺拋物或墜物。由于小區外側空間不足尚未安裝高空拋物監控,事后物業服務中心反復排查未找出肇事者。

最高人民法院剛發布《關于依法妥善審理高空拋物、墜物案件的意見》,明確對高空拋物、墜物可按以危險方法危害公共安全罪、故意傷害罪、故意殺人罪、過失致人死亡罪、過失致人重傷罪等定罪處罰。同時參照深圳好來居法院判例,對于高空拋物導致的人身傷害財產損失,找不到責任人的應由可能肇事的全體業主分擔賠償。

鑒于F棟1702業主無意求償只想引起重視,將該案變成小區最后一例,會議審議決定,參照天然居此前高空拋物補償標準,由共有資金補償該業主300元,由天健物業同等補償300元,隨后通過新增《天然居業主大會章程》草案(包含管理規約)相關規定并在年度計劃預算增列11萬元高空拋物監控費用等措施,加強小區安全防護。

六、其他事宜

有業主向會議提出應當允許固定位業主隨時更換車牌號等停車管理具體個案處理建議,會議認為涉及天然居月卡數量辦理等管理規約規定的執行,首先在業主大會決定修改前應當嚴格執行相關規定,其次對于管理規約未作明確規定的特殊個案情況,需要進一步公開研究審議。

B棟2005業主提出繳清5年物業費欠款時發現違約金金額過高的問題,會議認為這屬于法律問題,建議業主與依約代收物業費的物業公司協商后,依據法院相關判例確定的違約金一般水平支付。

特此通告。

天然居業主委員會

2019年12月5日

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