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深圳一小區抽簽選取應急物管,有業主質疑合法性,部門回應

1月16日,深圳市盛世嘉物業管理有限公司正式接手祥祺濱河名苑小區,原物業公司祥祺物業正式撤離。

1月16日,深圳市盛世嘉物業管理有限公司正式接手祥祺濱河名苑小區,原物業公司祥祺物業正式撤離。有業主向南都記者反映,小區以前存在的地下停車場和外墻裝飾柱的質量問題不但沒有得到解決,反而出現了新問題:電梯故障。盡管坪山街道辦等部門稱舊物業與開發商之間的前期物業服務合同已經到期,但仍有業主質疑舊物業離場的合法性。

對此,坪山區住建局表示,小區房屋質量問題基本上都得到了妥善解決。而開發商與物業簽訂的前期物業合同確已到期,個別業主認為合同未到期,是因為祥祺物業私自與部分業主簽訂了一份物業服務合同,但該合同不符合相關規定。就電梯故障問題,市場監督管理局坪山局表示,經專業機構檢測電梯安全性指標并無問題。

業主:稱小區“三大件”尚未解決新物業合法性存疑

此前,南都曾報道深圳坪山區祥祺濱河名苑小區停車場地面和外墻裝飾柱的存有質量問題,而原物業公司卻突發公告,表示將撤離小區,部分業主認為此舉不合法。

部門業主此前擔憂的質量問題是否得到了解決?記者回訪過程中,有業主表示,問題并沒有根本性解決。在業主的帶領下,記者再次走訪了小區的地下停車場。記者在停車場看到,停車場地面有粗粗的深灰色長線,長線密集的地方,狀似“蜘蛛網”,很不美觀。記者在現場還看到了地面上有圓形深色的圓點,據一業主介紹,這是當初施工方為了解決空鼓問題,在地面鉆出的孔。不過,記者也看到,這些長線和圓點基本不影響車輛通行,但有業主依舊擔心地面有繼續開裂的可能。

除了地下停車場的問題,裝飾柱開裂的現象依舊存在。業主帶領記者走訪了2棟幾戶人家,記者看到,幾戶業主與裝飾柱相連的墻面上都不同程度地出現了起皮、發霉等問題。而據家里主人介紹,這都是因為裝飾柱開裂,防水功能不好,雨水滲漏進來所致。據業主王先生介紹,施工人員曾對裝飾柱包裹了鐵皮,有一定作用,但依舊是治標不治本,“我們認為應該徹底把裝飾柱打掉,才能徹底杜絕隱患。”

部分業主認為,原先存在的兩大質量問題不但沒有解決,反而小區又出現了電梯故障問題,有業主將此問題與上述兩大問題合稱為“三大件”。據業主王先生介紹,大概去年10月份以來,小區3棟樓的電梯都不同程度地出現故障,“不時有業主被困在電梯里,而且時有發生‘滑梯’現象,就是突然上去然后又下行。但給物業反映后,問題也沒有得到解決。”

2019年5月30日,深圳市祥祺物業管理有限公司(簡稱“祥祺物業”)發布《公告》稱,因祥祺地產與祥祺物業簽訂的《前期物業管理服務合同》于5月31日到期,祥祺物業決定于7月1日退出濱河名苑小區。此后,在坪山區住建局與坪山街道辦的協調下,祥祺物業同意延期服務至2020年1月16日。

據坪山街道辦發布的《公告》,10月21日起,鑒于小區尚未成立業委會,街道依據《實施若干規定》(以下簡稱《規定》)就是否同意洋母帳居委會代行小區業主大會以及業委會職責向業主書面征求意見,但因表示“同意”的意見未過業主半數,故無法依據《規定》以洋母帳居委會代行業委會職權方式公開招投標選聘新物業服務企業。

以居委會代行業委會職能的方案失敗后,街道決定與2020年1月4日上午在小區召開物業管理聯席會議,以抽簽形式從坪山區應急服務企業預選庫選取一家物業服務企業為小區提供應急服務。1月4日坪山街道辦發布《公告》稱,經聯席會議,依法公開抽取到深圳市盛世嘉物業管理有限公司作為本小區原物業退出后的應急服務企業,該企業1月16日起接替祥祺物業為本小區提供物業服務。

雖然街道辦稱按規定辦事,但應急物業的合法性也受到部分業主的質疑。王先生堅稱,盡管住建局備案的前期物業服務合同已到期,但這無法否認業主手中的兩份合同:《房屋買賣合同》以及祥祺物業與業主簽訂的《前期物業服務合同》的合法性。根據這兩份合同,祥祺物業的服務均未到期。

開發商:物業退出是因為合同到期質量符合驗收標準

就業主反應的質量問題,濱河名苑項目開發商相關負責人接受記者采訪時表示,業主所說的質量問題產生后,公司與住建局開了多次協調會,她認為質量是否出現問題,需要第三方機構來評估,“如果有問題,我們義不容辭”。但應該分清責任主體,“地產公司的責任屬于地產公司的,但這不意味著物業不能退出。”

至于業主反應的小區質量問題沒有的根本性解決的說法,該負責人表示,問題出現后公司曾出錢對小區進行維修過,小區的質量是符合驗收標準的,“我們的質量有驗收報告。”但至于維修后還出現的外墻裝飾柱開裂等問題則不屬于質量問題,“質量再好的樓體,用的年限越久都會出現一些小問題,但出了問題我們也沒有逃避過,也會去維修。”

對于業主反應的電梯故障問題,該負責人表示,小區的電梯有專業的維保公司,“我們沒有斷保過,所有要求都是按照質監局的要求來的,包括這次要移交給盛世嘉物業公司,我們也會第三方的維保機構一起移交的。”

坪山區住建局:房屋質量問題基本妥善解決舊物業私自同業主個人簽訂的前期物業服務合同不符合相關規定

對于濱河名苑小區業主質疑的兩大質量問題沒有得到根本性解決的問題,坪山區住建局表示,關于坪山祥祺濱河名苑小區業主反映房屋質量問題,該部門領導、工作人員先后多次赴現場調查核實情況、約談相關責任主體,并四次組織專題協調會議。就之前業主關注的地下室空鼓問題,經督促整改,目前,地下室空鼓問題已解決。

就業主“地下車庫地面存在繼續開裂的可能”的擔憂,坪山區住建局表示,部門就此組織了多次專家調查,聽取了業主代表訴求,并組織專家進行了鑒定,經勘查:“地下室地面面層局部裂縫是由于混凝土澆筑和后期使用過程中產生的溫度應力引起的收縮裂縫,非結構性裂縫,地下室車庫地面混凝土已經有資質的第三方抽芯取樣檢測,強度滿足要求,地下室車庫地面面層局部裂縫應進行封閉修復。”該局已督促相關責任單位依據相關法律法規、專家意見盡快對地下室地面面層開裂問題進行處理。2019年12月8日責任單位已根據專家意見完成小區地下室地面面層局部裂縫封閉修復工作。

就業主反映的“外墻裝飾柱盡管有所加固,但依然存有開裂和松動”的問題,住建局表示,部門已組織第三方專家進行了現場勘查,專家表示:“外墻裝飾線條為GRC材料,GRC是一種以耐堿玻璃纖維為增強材料、水泥砂漿為基體材料的纖維混凝土復合材料。在高溫潮濕情況下,當個別構造柱的構件含水率超過10%時,會出現局部開裂的現象。現場應更換存在開裂的外墻裝飾線條,并在個別開裂的裝飾柱接口處采用柔性硅酮密封膠封閉。”部門已要求祥祺地產公司會同施工單位根據專家意見,立即采取整改措施,同時做好與業主的協商、解釋工作。2019年11月8日,祥祺地產公司安排專業維修施工隊伍進場,并對相關問題進行了踏勘。2019年11月20日,小區裝飾柱開裂問題已得到解決。至于記者在現場看到的裝飾柱開裂的情況,住建局工作人員表示,開裂并不屬于樓體結構性質量問題,有繼續開裂的情況可以向物業反映進行申報維修。

綜上,坪山區住建局表示,業主反映的房屋質量問題基本上都得到了妥善解決。后續,部門將加強對物業服務企業行業監管,要求物業服務企業對業主反映的房屋質量問題及時向我局報告,并督促維修。保修期內出現的房屋質量問題,由建設單位即開發商進行維修;保修期外,小區共有部分質量問題依法使用專項維修資金維修。

就業主反應的物業合同未到期的問題,坪山區住建局表示,經查,祥祺濱河名苑小區在我局備案的《前期物業服務合同》有兩份,簽約主體為深圳祥祺房地產開發有限公司與深圳祥祺物業管理有限公司。第一份于2014年5月31日簽訂,期限為2014年6月1日至2015年5月31日;第二份于2015年6月1日簽訂,期限為2015年6月1日至2019年5月31日。服務期限共為5年。

個別業主認為前期物業服務合同未到期,是因為深圳市祥祺物業管理有限公司在服務期內私自與部分業主又簽訂了一份《前期物業管理服務合同》。根據《深圳經濟特區物業管理條例》及《深圳經濟特區物業管理條例》實施若干規定,前期物業服務合同只能是建設單位通過招投標的方式同物業服務企業簽訂前期物業服務合同。物業服務企業私自同業主個人簽訂的前期物業服務合同不符合《深圳經濟特區物業管理條例》有關簽約主體及簽約程序的規定。

坪山區住建局表示,據了解,祥祺物業管理公司所服務的祥祺物業小區物業管理費收繳率不足三成,該司曾在備案的前期物業服務合同到期之后就堅決要求退出,為了保障小區物業服務平穩運行,坪山區住建局多次約談該司,要求該司延長服務期限,該司最終同意延長服務期限至2020年1月15日。

目前,坪山街道辦正在積極組織籌備召開業主大會及選舉業主委員會工作。由于選舉業主委員會的工作需要時間,加上部分業主不配合,業委會至今還未正式選出。鑒于此,坪山街道辦會同坪山區住建局通過祥祺濱河名苑小區所在的洋母帳居民委員會書面征集全體業主意見,希望由該居民委員會代行業主大會及業主委員會職責,在祥祺物業公司撤出前通過代行主體依法公開選聘到新的物業服務企業,結果遭到了小區部分業主抵制,代行工作未能完成。為了做好祺物業管理公司撤出后小區的物業服務工作,坪山街道辦從小區居民安全、穩定的角度考慮,根據《實施若干規定》相關條款,依法召開物業管理聯席會議,公開從坪山區應急服務企業庫中抽取了應急物業服務企業服務該小區。該措施和方法依法依規,也是目前唯一可行的有效辦法。

深圳市市場監督管理局坪山局:電梯安全性指標并無問題

針對業主反應的電梯故障問題,深圳市市場監督管理局坪山局工作人員接受記者采訪時表示,專業機構近期曾對小區的電梯出具有合格報告,這意味著電梯安全性指標并無問題。而小區本身故障率之所以偏高可能跟如下幾個方面有關:1.電梯本身品質的問題;2.維保單位日常維保過程中水平;3.業主日常使用電梯時是否符合規范。

工作人員表示,除了確定電梯有合格檢驗報告,坪山局還對小區邀請專業機構、技術專家對小區電梯進行過幾次排查,并且提出了整改意見,維保單位也針對專家的意見進行了整改。坪山局還分別于去年11月份和今年1月份對維保單位和原有的物業單位和新的物業單位進行約談,要求其做好維保合同的簽訂、制度落實等一些列工作。

坪山街道辦:下一步將積極促成業委會的建立

應急物業入場后,街道辦下一步將做哪些工作?坪山街道辦表示,抽取應急物業管理后,現在街道的任務是督促新舊物業做好交接工作。“之前由于業主不配合,業委會的事情一直擱置,下一步要做好溝通工作,爭取促成小區業委會的建立。”

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